L’obligation de compensation : l’histoire détaillée (FAQ)


Savez-vous que la ville de Bordeaux régule la façon dont vous louez vos logements ?

Il est désormais interdit de donner en location meublée de courte durée (pour une ou quelques nuits seulement par locataire) un logement situé sur le territoire de la ville de Bordeaux dès lors que celui-ci était antérieurement occupé à titre de résidence principale.

Deux situations peuvent cependant être distinguées lorsque vous envisagez de proposer votre bien en location meublée de courte durée :

  • Il s’agit de votre résidence principale : vous n’êtes pas concerné par cette interdiction sous réserve cependant de ne pas louer votre bien plus de 120 jours par an ;
  • Il ne s’agit pas de votre résidence principale : vous êtes concerné par cette interdiction dès lors que votre bien constituait la résidence principale de son précédent occupant.

Synaxis achat et vente de commercialité compensation régularisation Bordeaux

Ne pas respecter cette interdiction, encore trop méconnue des propriétaires concernés (à Paris, 80% des annonces Airbnb sont illégales), est pourtant passible de lourdes sanctions (1er exemple ; 2nd exemple) ayant donné lieu à un montant d’amendes record de 1,38 millions d’euros, pour la seule ville de Paris, pour la période courant du 1er janvier 2018 au 15 août 2018 (source).

La ville de Bordeaux s’est d’ailleurs elle-aussi dotée d’une brigade dédiée à la recherche des contrevenants (ici et ici).

 

Est-il pour autant impossible de proposer un logement sur des plateformes type Airbnb ?

Non, mais seulement à condition de respecter le cadre juridique existant, lequel consiste à subordonner ce type de location à une autorisation préalable de la ville de Bordeaux, elle-même soumise à une obligation de compensation.

L’article 3 du règlement adopté par Bordeaux Métropole précise que cette obligation de compensation consiste à ce que soit transformé, concomitamment, en habitation des locaux destinés à un autre usage, étant précisé que ceux-ci :

  • « doivent correspondre à des unités de logement et être de qualité et de surface au moins équivalente à celles faisant l’objet de la demande de changement d’usage » étant précisé que « les locaux situés en rez-de-chaussée ne pourront pas servir de compensation » ;
  • devront être situés au sein de certains secteurs géographiques seulement, précisément délimitées parmi trois zones (intra-cours, intra-boulevard et le reste du territoire communal ; besoin d’un support visuel ?).

 

Et si nous n’avons pas nous-même d’autres biens immobiliers à transformer en habitation afin de satisfaire à cette obligation ?

Rien de bloquant : vous pouvez vous rapprocher d’un autre propriétaire qui, pour sa part, transforme un local jusqu’alors destiné à un usage autre que l’habitation (commerce, bureau, etc.) à cet usage et que celui-ci vous autorise à vous prévaloir de sa propre transformation auprès de la ville de Bordeaux, afin que celle-ci vous délivre l’autorisation préalable requise.

C’est cette possibilité de vous prévaloir d’une transformation réalisée par un autre propriétaire qui se monnaie sous le terme de « droits de commercialité ».

Parce que c’est toutefois plus facile à dire qu’à faire, Synaxis recherche pour vous le logement à proposer en compensation du vôtre : nous nous mobilisons afin de trouver un local en cours de transformation correspondant aux impératifs de surface et d’emplacement nécessaires pour que l’autorisation de changement d’usage de votre logement vous soit accordée.

 

Combien l’achat de ces « droits de commercialité » va-t-il nous coûter ?

Evidemment, la personne transformant un local en logement est activement recherchée par tous les propriétaires souhaitant débuter (ou régulariser) une activité de location meublée de courte durée, aboutissant généralement à un phénomène de surenchère.

L’étendue du réseau de Synaxis vous permet d’avoir accès à un portefeuille important de locaux éligibles à offrir en compensation du vôtre.

Notons que la ville de Paris précise sur son propre site ce qui suit : « Cette dépense (i.e. l’achat de droits de commercialité) est-elle proportionnée ? En dehors de la nécessaire protection du logement qui nécessite de reconstituer une surface au moins identique (ordonnance de 2005 et article L 631-7 CCH) en cas de suppression de logement, la dépense apparaît économiquement justifiée : rentabilité entre 1,6 et 2 fois plus qu’en location nue (Etude APUR 2011), et un investissement rapidement remboursé : pour un studio de 20 m² coût de 20K€ qui pourrait être remboursé en moins de 8 mois (avec recette de 1 000 € / semaine et taux d’occupation à 60%). » (sous le dépliant « Compensation : quelles sont les démarches ? » de la FAQ).

 

Et vous dans tout ça, combien est-ce que vous nous coûterez ?

Notre intervention est totalement gratuite pour l’acheteur !

Synaxis ne facturera son intervention qu’auprès de votre vendeur, au titre de notre mission d’intermédiation, et uniquement une fois la cession menée à son terme avec notre assistance (= jusqu’à la délivrance par la ville de Bordeaux d’une autorisation définitive de changement d’usage, et ce n’est d’ailleurs qu’à ce moment que votre paiement deviendra définitif).

Aussi, dans le cas où vous souhaiteriez nous confier la réalisation de l’ensemble des formalités administratives nécessaires à la mise en location effective de votre bien, notre tarif est fixé à la somme forfaitaire de 500 € HT par local compensé.

 

Comment savoir si nous sommes soumis à l’obligation de compensation ?

Nous réalisons avec soin une étude de votre situation dont l’objet est de vérifier si vous êtes effectivement ou non dans une situation concernée par l’obligation de compensation, et donc l’achat de droits de commercialité.

Si vous l’estimez nécessaire, vous pourrez parfaitement solliciter l’un des avocats-conseils rigoureusement sélectionnés par nos soins pour leur expertise dans ces problématiques de commercialité, ou tout autre professionnel de votre choix avec qui nous partagerons notre analyse.

 

Quelles autres obligations administratives vous proposez-vous de réaliser pour nous ?

Nous vous proposons une solution « clé en main » vous permettant de louer votre bien sur les plateformes dédiées telles que Airbnb, Booking ou encore Abritel tout en vous assurant de vous conformer à l’ensemble des (nombreuses) autres obligations qui découlent de ce type de location, à savoir :

  • Déclaration de votre activité auprès de la ville de Bordeaux afin que vous soit délivré le numéro d’enregistrement nécessaire pour proposer votre bien sur les différentes plateformes spécialisées ;
  • Dépôt et suivi d’une déclaration préalable, auprès de la mairie de Bordeaux, dont l’objet sera d’autoriser le changement de destination de votre bien en conséquence de son changement d’usage ;
  • Vérification de la compatibilité de l’activité de location meublée de courte durée projetée avec les dispositions du règlement de copropriété applicable ;
  • Réalisation de votre immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en qualité de loueur en meublé.
  1. L’obtention d’un numéro d’enregistrement obligatoire préalablement à la mise en location de tout meublé touristique

Depuis le 1er mars 2018, toute location pour de courtes durées d’un local meublé situé sur le territoire de Bordeaux, en faveur d’une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, est soumise au dépôt d’une déclaration préalable auprès de la mairie et ce dès la première nuitée.

Celle-ci permet l’attribution d’un numéro d’enregistrement obligatoire pour la mise en location de votre bien, lequel devra impérativement figurer sur les annonces et devra être transmis à tout intermédiaire concerné (agence immobilière, site internet, etc.).

  1. La déclaration du changement destination du logement (hors cas particuliers)

En dehors notamment des hypothèses où le logement est la résidence principale du loueur, le fait de louer un logement meublé pour de courtes durées implique une déclaration du changement de destination du local d’habitation existant en un local d’hébergement hôtelier et touristique.

Ce changement de destination doit obligatoirement être déclaré en déposant à la mairie un dossier de déclaration préalable ou une demande de permis de construire, selon les cas.

  1. La vérification de la compatibilité du règlement de copropriété

La mise en location meublée de courte durée de votre bien nécessite que le règlement de copropriété de l’immeuble au sein duquel il se trouve ne s’y oppose pas.

C’est pourquoi nous vous proposons d’en vérifier le contenu afin de pouvoir vous indiquer si une modification de celui-ci serait ou non nécessaire, avec explication de la marche à suivre le cas échéant.

  1. La réalisation de votre inscription au RCS

Il est obligatoire de procéder à une déclaration d’existence (ou encore « déclaration de début d’activité ») auprès du greffe du Tribunal de Commerce territorialement compétent dans les 15 jours suivant le commencement de votre activité de loueur en meublé.

Cette déclaration vous permettra notamment de souscrire aux bonnes options fiscales et sociales et que vous soit délivré un numéro SIRET.

 

Y a-t-il d’autres avantages à acheter des droits de commercialité ?

Avant tout, il n’est jamais trop tôt pour acheter des droits de commercialité : que vous ayez le projet immédiat de proposer votre bien en location meublée de courte durée, ou que vous souhaitiez simplement vous réserver la possibilité de le faire par la suite afin d’améliorer votre rentabilité locative, vous avez tout intérêt à acheter des droits de commercialité tant qu’il y en a sur le marché !

Comme vous l’aurez compris, il faut en effet un événement précis pour que naissent ces derniers (à savoir : qu’un local jusqu’alors utilisé à un autre usage -bureau, commerce, etc.- soit transformé en logement) et ceux-ci ne peuvent être cédés que tant que les travaux de transformation ne sont pas terminés.

Il existe également les contraintes qualitatives, quantitative et géographiques précédemment évoquées, ainsi que l’inflation prévisible du prix des droits de commercialité dès lors que la demande se fera de plus en plus insistante faute de pouvoir désormais créer librement de nouveaux biens meublés destinés à la location meublée de courte durée (ce qui fait qu’il y aura ceux qui étaient là à temps, et ceux qui sont arrivés trop tard…), de sorte qu’acheter dès que possible des droits de commercialité se révèle être une stratégie particulièrement opportune.

Il s’agit enfin d’un véritable investissement dans la mesure où ces droits de commercialité, outre le fait qu’ils pourront évidemment vous servir à proposer votre bien en location meublée de courte durée et en retirer une meilleure rentabilité, pourront :

  • soit être cédés au profit d’un autre propriétaire s’ils ne sont pas utilisés et ce, à tout moment, sans que vous ne soyez alors soumis à aucune contrainte liées à la réalisation de quelconques travaux ;
  • soit être pris en compte dans le prix de cession de votre bien dans le cas où vous seriez amené à le vendre : vous pourrez en effet le vendre d’autant plus cher qu’il pourra être proposé en location meublée de courte durée, contrairement à ceux n’ayant pas fait l’objet d’une autorisation de changement d’usage, étant précisé que votre acquéreur pourra, à son tour, céder isolément les droits de commercialité transmis avec votre bien le cas échéant, etc. !